Vol.180 茶芙巷闭店复盘：大店不要开在高租金的地方｜口述转写稿

文本说明：本页依据我的原始TXT文字稿与SRT字幕整理，已结合语境校正明显识别错误、清理语气词和重复口误，并按内容分段，保留口述次序与当时的判断。本篇未重新听音，未补写转录时间戳。

口述正文

茶芙巷西湖店闭店，今天还是来聊一下这个事情，因为中间我听到几个数字以及一些想法，我觉得一个可能茶芙巷高估了一个它的线上引流的能力。他的线上引流能力可能在全国是名列前茅的。

但是现在的实体店，它的自然客流的占比，租金溢价太贵了。实际上我们的大店小店，未来的店，实体自然租金付出带来的溢价的客流，应该跟我们线上引流部分有一个配比，大家才能做得比较舒服。

但他可能高估了这个他的线上引流的能力，他确实很强。但是你要跟这700万的租金去比呢，可能你又没有那么强了。

那我就给大家打一个比方。如果说这一次茶芙巷它不是开一个1000平方的店，而是开了一家200平方，就在那个地方开一个200平方的女装店。大家认为他有没有戏？

租金哪怕涨到就按一楼，我们算他一万一平方一年好了。以他的线上引流，付费和免费的这个能力，这个配比我觉得可以做得很好。200平方店很有可能给他做的人满为患。那按单店来说，虽然它的体量不会，可能没有1000平方那么高，但是按照平效，它的这个产出是很高的。这是第一个。

第二个，如果说这个1000平方的店，我同样换到滨江区，或者是上城哪里，某一个写字楼下面一楼二楼，跟他现在的模式一模一样来做。那么我怀疑可以租到的一个租金一般是在1000块钱一平方一年。如果是一楼二楼加起来，可能就只要800块钱一平方一年。

那么跟他现在的7000一平方一年的话，相差9倍的租金。也就是说，我1000平方租在某个写字楼下面，我只要花掉可能80万。一楼、二楼。那么剩下的租金差额就是620万，我完全可以作为我线上引流推广团队的一个费用。

再加上原来他本来在这个店就已经投入的这部分推广费用。这两个模型到底哪一个模型更能赚钱？再抛出一个问题，是不是服装大店就不能开在一个高租金的一个地方。这个是希望大家去思考的。

很有可能未来的模型就是高租金部分开小店。你要开大店，就是不要去开在高租金的一个地方。

茶芙巷的同城引流的能力，我姑且认为它是行业名列前茅的。那么就能证明在高租金的地方，哪怕是全国最顶尖的一些引流的高手，也不能在那里开大店。高租金的区域只能适合开中小型店铺。这就是我的一个结论。

那未来大店的模型，大家只能开在中低租金的区域，然后你的引流能力要很强。如果说你没有引流能力，开在偏远的地方，哪怕租金便宜也没有用。这个是未来开店要考核的两个很重要的方向。

高租金就要合适的店铺做现场的转化，极致的现场的转化。要开大店，你就要非常注重你的线上引流能力。好吧，拜拜。